von A wie Auflassung bis Z wie Zwangsversteigerung
Immobilien- und Grundstücksrecht
Das Immobilien- und Grundstücksrecht umfasst alle Rechtsverhältnisse im Zusammenhang mit dem Eigentumsrecht und sonstigen Rechten an Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen. Dazu gehören u.a. der Erwerb, die Belastung (z.B. Erbbraurechte, Eintragung einer Grunddienstbarkeit, etc.), die Veräußerung und Übertragung von Immobilien und Grundstücken und Wohnungseigentum sowie die Grundstücksverwaltung.
In Deutschland sind alle Grundstücke katastermäßig erfasst und werden im Grundbuch geführt. Alle rechtlich relevanten Grundstücksverfügungen, z.B. die Grundstücksübertragung oder die Belastung des Grundstücks mit einer Eigentümergrundschuld als Sicherungsmittel, sind im Grundbuch einzutragen. Auch die Besonderheiten des Grundbuchverfahrens gehören daher zum Immobilien- und Grundstücksrecht.
Das Eigentum steht unter dem besonderen Schutz des Art. 14 Grundgesetz. Gleichzeitig gilt der Grundsatz „Eigentum verpflichtet“. Der Eigentümer eines Grundstücks hat dafür Sorge zu tragen, dass von seinem Grundstück aus keine Gefahren für andere ausgehen. Man spricht von der sog. Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers. Daher ist auch das Grundstückshaftungsrecht als Teilbereich dieses Rechtsgebietes zu nennen.
Das Immobilien- und Grundstücksrecht ist mit zahlreichen anderen Rechtsgebieten wie dem privaten Baurecht, dem Erbrecht, dem Familienrecht oder dem Haftungs- und Versicherungsrecht eng verknüpft.
Den Schwerpunkt unserer Tätigkeit bilden die folgenden Bereiche des Immobilien- und Grundstücksrechts, zu denen wir regelmäßig unter der Rubrik Rechtstipps informative und anschauliche Rechtsbeiträge und Hilfestellungen veröffentlichen sowie aktuelle Rechtsprechung darstellen.
Übertragung von Immobilien
Die Übertragung einer Immobilie, beispielsweise eines Privathauses, einer
Eigentumswohnung, eines Bauplatzes oder einer gewerblichen Immobilie, erfolgt im Regelfall durch notarielle Beurkundung eines Übergabevertrages. Im Einzelfall kann die notarielle Beurkundung durch eine richterliche Protokollierung ersetzt werden.
Häufig erfolgt die Übertragung einer Immobilie auf der Grundlage eines Verkaufs. In zahlreichen Fällen ist aber die Übertragung von Immobilien oder von Teilen einer Immobilie Folge einer im Zusammenhang mit einer Ehescheidung zu schließenden Trennungs- und Scheidungsvereinbarung. Eine Übertragung von Immobilien kann auch Gegenstand einer vorzeitigen Erbfolge, die noch zu Lebzeiten des Erblassers vorgenommen wird, sein. Sie kann aber auch in einer letztwilligen Verfügung, also in einem Testament oder einem Erbvertrag angeordnet oder Folge einer erbrechtlichen Auseinandersetzung sein.
Wir beraten und vertreten Sie umfassend in allen Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Übertragung einer Immobilie oder deren Belastung ergeben können. Insbesondere beraten wir Sie bei der Frage der Gestaltung der Gegenleistung, also der
Bemessung der Ausgleichszahlung und der Regelung im Zusammenhang mit der Immobilie bereits bestehender Verbindlichkeiten.
Wir entwerfen für Sie den Vereinbarungstext so, dass der Notar den Text lediglich noch beurkunden oder das Gericht den Text protokollieren muss. Die Protokollierung einer Übertragung von Immobilieneigentum in einem gerichtlichen Verfahren ist häufig deutlich billiger als eine notarielle Beurkundung. Der endgültige Eigentumsübergang einer Immobilie erfolgt, wenn der Grundbuchvollzug erfolgt ist oder eine Erbfolge eingetreten ist.
Das Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist Miteigentum am gemeinschaftlichen Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Üblicherweise richtet sich die Größe des Miteigentumsbruchteils am Grundstück nach der Größe der zugehörigen Wohnung.
Die Rechtsgrundlagen des Wohnungseigentums und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind
- das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft;
- die Teilungserklärung / Teilungsvereinbarung als rechtsgeschäftliche Grundordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft;
- die Mehrheitsbeschlüsse, die die Wohnungseigentümer in den Wohnungseigentümerversammlungen fassen.
Gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer sind unabdingbar das Grundstück, die konstruktiven Teile des Gebäudes, die Gemeinschaftsanlagen und Gemeinschaftseinrichtungen. Es wird gemeinschaftlich verwaltet. Jeder Wohnungseigentümer darf das gemeinschaftliche Eigentum mitgebrauchen, es sei denn, ein realer Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (Terrasse, Grünfläche, Stellplatz) wird durch Teilungserklärung oder Teilungsvereinbarung einem Wohnungseigentümer zur Alleinnutzung zugewiesen (Sondernutzungsrecht).
Sein Sondereigentum an der Wohnung verwaltet der Wohnungseigentümer hingegen selbst und kann damit grundsätzlich machen, was er will.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist eine rechtsfähige Verwaltungsgemeinschaft mit eigenem Verwaltungsvermögen.
Organe der Verwaltungsgemeinschaft sind die Versammlung der Wohnungseigentümer und der Verwalter. Fakultativ kann als zusätzliches Kontrollorgan der Verwaltungsbeirat hinzukommen.
Im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes und der Teilungserklärung / Teilungsvereinbarung regeln die Wohnungseigentümer ihre Angelegenheiten durch Mehrheitsbeschluss. Ist die Minderheit der Auffassung, der Mehrheitsbeschluss sei rechtswidrig oder gar nichtig, kann sie den Beschluss vor Gericht anfechten.
Auch der Verwalter wird durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer bestellt. Der Verwalter beruft die Wohnungseigentümerversammlungen ein, leitet sie, erstellt den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung und führt die Beschlüsse der Gemeinschaft aus. Über die Beschlüsse führt der Verwalter eine Beschlusssammlung. Das WEG regelt weitere Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht abbedungen werden können.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist aufgrund der häufig entgegengesetzten Interessen einzelner Wohnungseigentümer streitanfällig.
Wir beraten die Wohnungseigentümergemeinschaft, den einzelnen Wohnungseigentümer und den Verwalter zu allen Fragen des Wohnungseigentumsrechts und vertreten sie in Wohnungseigentumsstreitigkeiten selbstverständlich auch vor Gericht.
Grundbuch & Grundbuchverfahren
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt vor, welche rechtsgeschäftlichen Verfügungen über ein Grundstück oder Grundstücksrecht im Grundbuch eingetragen werden müssen. Die Grundbuchordnung (GBO) regelt die – strengen – formalen Voraussetzungen der Eintragung und das Verfahren vor dem Grundbuchamt.
Jedes Grundstück hat entweder sein eigenes Grundbuchblatt oder mehrere Grundstücke desselben Eigentümers werden auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt zusammengeschrieben.
Jedes Grundbuchblatt hat eine Aufschrift, ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Die Aufschrift nennt das zuständige Grundbuchamt und die Nr. des Blatts, das Bestandsverzeichnis beschreibt detailliert das Grundstück, in Abteilung I ist der Eigentümer und der dingliche Erwerbsgrund (z.B. Erbfolge) verzeichnet, in Abteilung III finden sich die Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden), in Abteilung II alle anderen dinglichen Belastungen (z.B. Wegerechte).
Eigene Grundbücher werden für Erbbaurechte (Erbbaugrundbuch), Wohnungseigentum (Wohnungsgrundbuch) und Teileigentum an Räumen, die nicht zum Wohnen bestimmt sind (Teileigentumsgrundbuch), geführt.
Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, darf das Grundbuch einsehen. Das Einsichtsrecht erstreckt sich auf alle Urkunden, die sich auf die Eintragung beziehen, insbesondere also die Grundakten mit der dort abgelegten Eintragungsbewilligung. Die Einsichtnahme ist zum Beispiel unerlässlich vor jeder Grundstücksübertragung und im Rahmen von Vollstreckungsmaßnahmen, häufig außerdem bei nachbarrechtlichen Auseinandersetzungen, wenn etwa über ein Wegerecht gestritten wird. Wir helfen Ihnen, Ihr Einsichtsrecht geltend zu machen und die für Sie rechtlich relevanten Schlussfolgerungen aus den – für den Laien oft schwer verständlichen – Grundbucheinträgen zu ziehen.
Grunddienstbarkeiten
Wer sein Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belastet, beschränkt seine ihm zustehenden Rechte aus dem Grundstück oder einem grundstückgleichen Recht zugunsten eines anderen Grundstückseigentümers, der im Gegenzug Nutzungsrechte an einem für ihn fremden Grundstück erhält. Gesetzliche Regelungen zur Grunddienstbarkeit enthält das BGB in den §§ 1018 ff. Danach besteht die Möglichkeit, dem anderen Grundstückeigentümer einzelne Nutzungsrechte an seinem Grundstück (z.B. Wege- oder Überfahrtsrecht) einzuräumen oder sich zu verpflichten, auf seinem Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorzunehmen (z.B. bestimmte Bebauung) oder bestimmte grundstücksbezogene Rechte nicht auszuüben (z.B. Duldung übermäßiger Immissionen vom Nachbargrundstück).
Abzugrenzen sind Grunddienstbarkeiten von anderen Arten der Grundstücksbelastung wie der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, dem Nießbrauch, der Reallast oder dem Erbbaurecht. Grunddienstbarkeiten werden häufig zwischen Grundstücksnachbarn in Form der Gewährung von Wege-, Überfahr- oder Leitungsrechten oder zum Zwecke der Regelung einer einheitlichen Bebauung z.B. mittels wechselseitiger Baubeschränkungen vereinbart. Die Grunddienstbarkeit muss als beschränkt dingliches Recht im Grundbuch eingetragen werden.
Entscheidend für die Wahl der im jeweiligen Einzelfall sachgerechten Art der Grundstücksbelastung ist der jeweils bezweckte Umfang der Einräumung von Nutzungsrechten am eigenen Grundstück. Dabei sind insbesondere die Rechtsfolgen, die die Einräumung eines bestimmten Nutzungsrechts zugunsten eines anderen mit sich bringen, zu beachten.
Typische rechtliche Fragestellungen im Zusammenhang mit Grunddienstbarkeiten sind:
- Wie wird eine Grunddienstbarkeit rechtswirksam bestellt?
- Wie lange soll das eingeräumte Nutzungsrecht zugunsten des Berechtigten wirken?
- Ist eine Grunddienstbarkeit vererbbar?
- Welche Rechtsfolgen hat ein Verstoß gegen eine wirksam bestellte Grunddienstbarkeit?
Wir beraten unsere Mandanten umfassend zu allen rechtlichen Fragen rund um das Thema Grunddienstbarkeiten sowie allen weiteren Arten der Grundstücksbelastung.
Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft. Zu einer Teilungsversteigerung kann es insbesondere kommen, wenn mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie sind und mindestens ein Eigentümer die Gemeinschaft aufheben möchte.
Dies ist häufig der Fall, wenn sich Ehegatten trennen und eine Regelung zum weiteren Schicksal des gemeinsamen Hauses einvernehmlich nicht gefunden werden kann oder aber auch, wenn sich nach einem Erbfall die Erben nicht über die Auseinandersetzung einer zur Erbmasse gehörenden Immobilie verständigen können.
Nicht nur im Bereich einer gescheiterten Ehe oder einer Erbfolge ist eine Teilungsversteigerung denkbar. Sie ist auch häufig anzutreffen, wenn mehrere Geschäftspartner an einem Grundbesitz beteiligt sind, sich aber nicht mehr verstehen.
- Wir prüfen für Sie, ob die Durchführung eines Teilungsversteigerungsverfahrens für Sie sinnvoll ist oder ob es andere einvernehmliche Möglichkeiten gibt, die Gemeinschaft auseinanderzusetzen.
- Wenn das Teilungsversteigerungsverfahren durchzuführen ist, stellen wir für Sie alle in diesem Verfahren notwendige Anträge.
- Wir begleiten Sie zu einem Sachverständigentermin, in welchem der Wert Ihrer Immobilie durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen festgestellt wird und überprüfen das Gutachten.
- Wir nehmen mit Ihnen den Versteigerungstermin wahr, geben für Sie Gebote ab und fordern von anderen Mitbietern Sicherheitsleistungen.
- Wir überprüfen für Sie die Erlösverteilung und die Ausführung des Teilungsplans nach erfolgter Zahlung des Erlöses.
- Und wenn sie an dem Grundbesitz nicht beteiligt sind, jedoch im Wege einer Teilungsversteigerung einen Grundbesitz möglichst billig ersteigern wollen, nehmen wir selbstverständlich mit Ihnen einen Versteigerungstermin wahr und helfen Ihnen bei der Abgabe von Geboten und bei dem Erwerb einer sich in der Versteigerung befindlichen Immobilie durch einen Zuschlagsbeschluss.
