von A wie Abnahme bis Z wie Zug-um-Zug-Leistung
Privates Baurecht
Das private Baurecht regelt die Rechtsverhältnisse zwischen den am Bau Beteiligten, in der Regel also zwischen dem Bauherrn, dem Bauunternehmer, dem Bauplaner und dem Bauüberwacher. Abzugrenzen ist das private vom öffentlichen Baurecht, dessen Gegenstand das Rechtsverhältnis zwischen dem Bauherrn und der Baurechtsbehörde ist und in dem vornehmlich um die Erteilung der Baugenehmigung gestritten wird.
Wir beraten Sie umfassend und zuverlässig zu allen Rechtsfragen des privaten Baurechts, die sich im Zusammenhang mit der Durchführung eines Bauprojekts ergeben, von der Ausarbeitung des Bau- und Architektenvertrags über die Prüfung von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln des Gewerks bis zur Durchsetzung oder Abwehr des Bauwerklohns und des Architektenhonorars.
Den Schwerpunkt unserer Tätigkeit bilden die folgenden Bereiche des privaten Baurechts, zu denen wir regelmäßig unter der Rubrik Rechtstipps informative und anschauliche Rechtsbeiträge und Hilfestellungen veröffentlichen:
BGB-Bauvertrag
Der Bauvertrag ist ein Werkvertrag nach den §§ 631ff. BGB. Seit dem 01.01.2018 ist ihm in den §§ 650a bis 650h BGB ein eigenes Kapitel mit ergänzenden Vorschriften gewidmet:
Nach § 650a BGB ist der Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung. die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils dieser Werke. Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Bauverträge schließen also Bauherren mit Bauunternehmern und Bauhandwerkern über die schlüsselfertige Errichtung eines Bauwerks oder über einzelne Gewerke (Rohbau, Zimmermann, Dachdecker, Heizungsbauer, Elektriker, Installateur, Gipser, Bodenleger, Glaser, Schreiner, Maler). Bauverträge schließen außerdem Hauptunternehmer mit ihren Subunternehmern.
§ 650b BGB regelt, wie für den Fall zu verfahren ist, dass der Besteller eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung begehrt, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist. Einigen sich die Parteien nicht, kann der Besteller die Änderung grundsätzlich anordnen.
§ 650c BGB regelt die Anpassung der Vergütung an den geänderten Vertrag, wenn der Besteller die Änderung wirksam angeordnet hat.
Gemäß § 650d BGB können die Rechte aus den §§ 650b und 650c BGB nach Baubeginn im Wege einstweiliger Verfügung geltend gemacht werden, ohne dass – wie sonst im einstweiligen Rechtsschutz – eine besondere Dringlichkeit glaubhaft gemacht werden muss.
Nach § 650g Abs. 1 bis 3 BGB kann der Unternehmer verlangen, dass der Besteller an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitwirkt, wenn der Besteller die Abnahme des Werks wegen behaupteter Mängel verweigert. Das ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Besteller bereits in Besitz des Bauwerks ist und zu befürchten ist, dass später nicht mehr festgestellt werden kann, wer welche Mängel verursacht hat.
Gemäß § 650g Abs. 4 BGB wird die Vergütung des Unternehmers erst fällig, wenn der Besteller das Werk abgenommen hat oder die Abnahme entbehrlich ist und wenn der Unternehmer eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat. Letzteres war bislang bei einem BGB-Bauvertrag nicht Voraussetzung für die Fälligkeit des Werklohns. Die Schlussrechnung gilt als prüfbar, wenn der Besteller nicht binnen 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen erhebt.
Nach § 650h BGB muss die Kündigung des BGB-Bauvertrags neuerdings schriftlich erklärt werden, um formwirksam zu sein.
Haftung für Baumängel
Der Unternehmer hat sein Werk mangelfrei herzustellen. Wenn der Unternehmer seine Vorleistungspflicht zur mangelfreien Herstellung des Werks noch nicht erfüllt hat, muss der Bauherr das Werk nicht abnehmen. Der Bauherr kann weiterhin Erfüllung des Werkvertrags verlangen. Ohne mangelfreie Herstellung und ohne Abnahme des Werks wird der Werklohn des Unternehmers nicht fällig.
Die eigentlichen Mängelrechte des Bauherrn entstehen in der Regel erst mit der Abnahme der Werkleistung, mit der auch der Werklohn fällig wird. Die Abnahme liegt in der Erklärung des Bauherrn, dass er das Werk billige und als Erfüllung annehme. Sie kann im Einzelfall auch durch schlüssiges Verhalten erklärt werden. Die Mängelrechte des Bauherrn sind:
- ein Anspruch auf Nacherfüllung (Mängelbeseitigung oder Neuherstellung des Werks),
- in Recht auf Selbstvornahme mit Anspruch auf Ersatz des Beseitigungsaufwandes oder Vorschuss darauf,
- ein Rücktrittsrecht,
- ein Minderungsrecht,
- ein Anspruch auf Schadensersatz.
Das Recht des Unternehmers, die von ihm verursachten Mängel selbst zu beheben, erlischt in der Regel erst nach Ablauf einer ihm hierfür vom Bauherrn gesetzten angemessenen Frist.
Abgesehen von dem Einwand, mangelfrei geleistet zu haben, kann der Unternehmer gegen die Mängelrechte geltend machen
- die vertragliche Beschränkung der Mängelrechte,
- die Mangelkenntnis des Bauherrn bei der Abnahme,
- den Nachweis, dass er den Mangel nicht zu vertreten habe,
- das Mitverschulden des Bauherrn, insbesondere in Form mangelhafter Planungsleistungen,
- den Vorteilsausgleich für „Sowieso-Kosten“ (Mehrkosten, um die ein fehlerfreies Werk von Anfang an teurer gewesen wäre) sowie
- die Einrede der Verjährung.
Das werkvertragliche Mängelrecht ist komplex. Werkmängel und ihre Rechtsfolgen bilden häufig den Schwerpunkt der (gerichtlichen) Auseinandersetzung zwischen dem Bauherrn auf der einen und dem Bauunternehmer, Handwerker und / oder Planer auf der anderen Seite.
Haftung für Baumängel am Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Baumängel können das Sondereigentum an der Wohnung oder das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigen. Soweit ausschließlich das Sondereigentum betroffen ist, macht allein der Wohnungseigentümer seine Mängelrechte aus dem Bauträgervertrag geltend. Die Wohnungseigentümergemeinschaft berührt das nicht.
Soweit (auch) das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, muss man unterscheiden: Der einzelne Wohnungseigentümer kann sich, soweit die übrigen Voraussetzungen vorliegen, wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums durch Rücktritt oder Schadensersatz statt der Leistung vom Bauträgervertrag lösen. Die übrigen Mängelrechte jedoch: die Ansprüche auf mangelfreie Nacherfüllung, auf Vorschuss für die Mangelbeseitigung, auf Ersatz der Mangelbeseitigungskosten, auf den kleinen Schadensersatz statt der Leistung oder das Minderungsrecht kann gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG entweder von vornherein nur die Wohnungseigentümergemeinschaft allein geltend machen oder deren Geltendmachung zumindest per Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.
Würde jeder Wohnungseigentümer hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums unterschiedliche Mängelrechte geltend machen, wäre eine ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums auf Dauer nicht möglich. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den einzelnen Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss ermächtigen, bestimmte Mängelrechte anstelle der Eigentümergemeinschaft auszuüben.
Die Sicherungsrechte des Unternehmers
Dem – grundsätzlich vorleistungspflichtigen – Unternehmer stehen nach dem BGB-Bauvertrag zwei Sicherungsrechte zu.
Die Sicherungshypothek
Nach § 650e S. 1 BGB hat der Unternehmer für seine Forderungen aus dem Bauvertrag Anspruch auf Bestellung einer Sicherungshypothek zu Lasten des Baugrundstücks des Bestellers. Er verklagt den Besteller auf Abgabe der für die Eintragung der Sicherungshypothek notwendigen Willenserklärungen.
Die Bauleistung muss den Wert des im Eigentum des Bestellers stehenden Grundstücks erhöht haben und dem Bauunternehmer muss eine Forderung aus dem Bauvertrag, meist seine Vergütungsforderung, zustehen. Fällig muss der Vergütungsanspruch nicht sein. Die Abnahme ist nicht Anspruchsvoraussetzung. Soweit Mängel der Bauleistung allerdings einen Wertzuwachs des Grundstücks verhindern, ist der Besteller weder zur Zahlung noch zur Bestellung der Sicherungshypothek verpflichtet.
§ 650e BGB ist nicht durch AGB des Bestellers abdingbar, wenn er dem Unternehmer keine gleichwertigen anderen Sicherheiten bestellt.
Die Bauhandwerkersicherung
Nach § 650f BGB hat der vorleistungspflichtige Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon Anspruch auf Sicherheitsleistung bis zur Höhe seines offenen Vergütungsanspruchs. Der Unternehmer hat die üblichen Kosten der Sicherheit zu erstatten.
Leistet der Besteller die Sicherheit nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer gesetzten angemessenen Frist, kann der Unternehmer seine Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen und die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen verlangen.
Der Anspruch auf Sicherheit besteht nicht, wenn der Besteller eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist oder Verbraucher ist und es sich um einen oder einen handelt.
Kündigung des Bauvertrags und Werklohn
1. Der Besteller kann den Bauvertrag gemäß § 648 S. 1 BGB jederzeit ordentlich kündigen, muss dann aber grundsätzlich – nach Abnahme des Teilwerks – den vollen Werklohn bezahlen.
Der Besteller darf jedoch gemäß § 648 S. 2 Hs. 2 BGB einwenden, der Unternehmer habe infolge der Aufhebung des Vertrags bestimmte Aufwendungen erspart oder seine Arbeitskraft anderswo entgeltlich eingesetzt oder den Einsatz seiner Arbeitskraft böswillig unterlassen. Die Vergütung würde entsprechend gekürzt. Hierfür ist jedoch der Besteller beweisbelastet, und der Beweis ist im Prozess oft schwierig zu führen.
2. Nach § 648a BGB können beide Vertragspartner den Bauvertrag aus wichtigem Grund jederzeit kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Vertragspartner nach Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Vollendung des Werks nicht mehr zuzumuten ist.
Die Kündigung ist befristet auf eine angemessene Zeit ab der Kenntnis vom wichtigen Grund.
Nach der Kündigung hat jeder Vertragspartner Anspruch auf gemeinsame Feststellung des Leistungsstandes.
Nach einer Kündigung aus wichtigem Grund kann der Unternehmer nur noch eine Vergütung verlangen, die seiner Leistung bis zur Kündigung entspricht.
Einen Anspruch auf Schadensersatz schließt die Kündigung nicht aus.
3. Bei Bauträgerverträgen ist die separate Kündigung des Vertragsteils über die Bebauung ausgeschlossen (§ 650u Abs. 2 BGB).
Der Verbraucherbauvertrag
Seit 01.01.2018 regelt das BGB erstmals den Verbraucherbauvertrag. Auch der Verbraucherbauvertrag ist ein Werkvertrag nach den §§ 631ff. BGB, zu dem sich in den §§ 650i bis 650o BGB ergänzende Vorschriften finden.
Nach § 650i BGB ist Verbraucherbauvertrag ein Vertrag, der den Unternehmer verpflichtet, dem Verbraucher ein neues Gebäude zu bauen oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude zu leisten. Die Definition ist enger als die zum Bauvertrag in § 650a BGB. Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.
Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform, um wirksam zu sein.
Der Verbraucher hat ein Widerrufsrecht, wenn der Bauvertrag nicht notariell beurkundet wurde. Der Unternehmer hat den Verbraucher über das Widerrufsrecht zu belehren. Die gesetzliche Widerrufsfrist beträgt bei ordnungsgemäßer Belehrung 14 Tage seit Vertragsabschluss.
Wenn nicht der Verbraucher plant oder planen lässt, muss der Unternehmer den Verbraucher mittels einer Baubeschreibung umfassend informieren. Die Baubeschreibung wird Vertragsinhalt, wenn die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbaren.
§ 650m BGB regelt die Höhe der Abschlagszahlungen, die der Unternehmer maximal verlangen darf, und die Sicherheiten, die der Unternehmer zur Absicherung des Vergütungsanspruchs des Verbrauchers stellen muss.
Gemäß § 650n hat der Unternehmer vor Baubeginn und nach Fertigstellung diejenigen (Planungs-)Unterlagen zu erstellen und an den Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften nachzuweisen. Dies gilt nicht, soweit der Verbraucher die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt hat.
Die Vorschriften zum Verbraucherbauvertrag können ganz überwiegend nicht zum Nachteil des Verbrauchers abbedungen werden.
Bauträgervertrag
Seit 01.01.2018 ist auch der Bauträgervertrag gesondert im BGB geregelt.
Nach § 650u BGB verpflichtet der Bauträgervertrag den Unternehmer, ein Haus oder ein vergleichbares Bauwerk zu errichten oder umzubauen und zugleich dem Besteller das Grundstück zu übereignen oder ihm ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.
Hinsichtlich der Bauleistung gelten grundsätzlich die werkvertraglichen Vorschriften, hinsichtlich der Übereignung gilt grundsätzlich Kaufrecht.
Abschlagszahlungen kann der Bauträger vom Besteller nur verlangen, soweit sie nach der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen vereinbart sind.
Der VOB-Bauvertrag
Zwischen Bauherr und Bauunternehmer oder Bauhandwerker wird häufig die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B), vereinbart, die weder Gesetz noch Rechtsverordnung, sondern eine vorformulierte Vertragsordnung der Bauwirtschaft ist. Es handelt sich deshalb um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die das Schuldverhältnis zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer oder den Bauhandwerkern abweichend vom BGB regeln.
Sinnvoll ist die Vereinbarung der VOB/B in der Regel nur gegenüber Unternehmern und juristischen Personen des öffentlichen Rechts als Bauherren. Bei Verwendung gegenüber Verbrauchern unterliegt sie der strengen Inhaltskontrolle des BGB, der sie oft nicht standhält.
Die VOB/B regelt nach wie vor sehr viel detaillierter als das BGB
- die Bauausführung (Bedenken des Unternehmers gegen die Bauausführung; Mängel während der Bauausführung; Bauverzögerung; Behinderung der Bauleistung; Kündigung des Bauvertrags);
- den Werklohn (Abrechnungsarten; Abschlagszahlungen; Abnahme der Werkleistung; Prüffähigkeit der Schlussrechnung, Schlusszahlung; Zahlungsverzug; Vergütungsgefahr);
- die Mängelhaftung des Bauunternehmers (z.B. kein Rücktrittsrecht des Bauherrn; kürzere Verjährungsfrist).
Wir beraten Sie eingehend dazu, ob und welche Regelungen der VOB/B im konkreten Fall abweichend von den gesetzlichen Regelungen wirksam vereinbart wurden und wie sich dies auf Ihre Rechte im Bauvertragsverhältnis auswirkt.
Architekten- und Ingenieurvertrag
Der Architekten- oder Ingenieurvertrag ist ein Werkvertrag nach den §§ 631ff. BGB, zu dem sich seit dem 01.01.2018 in den §§ 650p bis 650t BGB ergänzende Vorschriften finden.
Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, soll der Architekt oder Ingenieur (im Folgenden: Unternehmer) gemäß § 650p Abs. 2 BGB zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele erstellen und dem Besteller nebst einer Kostenschätzung zur Zustimmung vorlegen.
Der Besteller hat gemäß § 650r BGB ein befristetes Sonderkündigungsrecht, nachdem ihm der Unternehmer die Planungsgrundlage zur Ermittlung der Planungs- und Überwachungsziele zur Zustimmung vorgelegt hat. Der Unternehmer kann dem Besteller eine Frist zur Zustimmung setzen und seinerseits den Vertrag kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung nicht erklärt. Der Unternehmer kann Vergütung nur für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen verlangen.
Im Übrigen verpflichtet der Architekten- oder Ingenieurvertrag nach § 650p Abs. 1 BGB den Unternehmer zu den Leistungen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage notwendig sind, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Der Ingenieur plant etwa die Statik oder die Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation. Der umfassend beauftragte Architekt soll das Bauvorhaben von Anfang bis Ende betreuen: Planung des Bauvorhabens, Ausschreibung und Vergabe der Bauleistungen, Überwachung und Koordinierung der Bauausführung, Rechnungsprüfung, Prüfung auf Baumängel und Überwachung der Baumängelbeseitigung, Dokumentation des Bauvorhabens. Der Bauherr kann den Architekten jedoch auch nur mit bestimmten Teilleistungen beauftragen, beispielsweise mit der Auftragsvergabe oder der Bauüberwachung.
Wenn die letzte Leistung des Bauunternehmers abgenommen ist, kann auch der Architekt oder Ingenieur eine Teilabnahme der bis dahin von ihm erbrachten Leistungen verlangen.
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
Ist ein Architekten- oder Ingenieurvertrag geschlossen worden (worüber nicht selten Streit zwischen Besteller und Unternehmer entsteht), richtet sich die Höhe und Fälligkeit der Vergütung nicht nach dem BGB, sondern nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die HOAI ist bindendes Preisrecht. Berechnet wird das Honorar nach Leistungsbild, Honorarzone, Honorartafel und anrechenbaren Kosten.
Vereinbaren lässt sich das Honorar grundsätzlich nur schriftlich und nur zwischen den in der HOAI geregelten Mindest- und Höchstsätzen. Die Mindest- und Höchstsätze können nur in engen Ausnahmefällen durch schriftliche Vereinbarung unter- oder überschritten werden. Wenn sich auf Veranlassung des Bauherrn der Leistungsumfang ändert, ist das vereinbarte Honorar anzupassen. Fehlt eine wirksame Honorarvereinbarung, wird nach § 7 Abs. 4 HOAI die Vereinbarung der Mindestsätze unwiderlegbar vermutet.
Fällig wird das Honorar erst mit Abnahme des Werks und einer prüfbaren Schlussrechnung. Allerdings darf der Unternehmer entweder nach einem vereinbarten Zeitplan oder in angemessenen zeitlichen Abständen Abschlagszahlungen verlangen.
Die Gewährleistung richtet sich nach dem BGB. Fehler des Architekten oder Ingenieurs, die Baumängel verursachen, verpflichten gegenüber dem Bauherrn zum Schadensersatz, denn eine Nacherfüllung der Planungs- oder Überwachungsleistungen ist insoweit nicht mehr möglich.
