von A wie Aufhebungsvereinbarung bis Z wie Zwangsräumung
Miet- & Leasingrecht
Das Mietrecht regelt die Verhältnisse zwischen dem rechtlichen Eigentümer einer Sache als Vermieter und dem tatsächlichen Verfügungsberechtigten als Mieter. Hauptanwendungsgebiet ist dabei natürlich die Miete von Wohn- und Gewerbeflächen. Darüber hinaus beraten wir seit langem auch im Leasing- und Pachtrecht.
Das Team von Brunner, Liesenborghs & Partner steht Ihnen in allen Bereichen des Mietrechts kompetent mit Rat und Tat zur Seite und legen dabei insbesondere Wert auf eine individuelle und an den jeweiligen Bedürfnissen der Mandantschaft ausgerichtete Betreuung.
Dabei beraten und vertreten wir seit Jahrzehnten erfolgreich sowohl Mieter als auch Vermieter. Dies ermöglicht es uns, die gewonnenen Erfahrungen für neue Mandate gewinnbringend zu bündeln und zum Wohle unserer Mandanten einzusetzen. Das rechtliche und tatsächliche Verständnis für den Standpunkt der Gegenseite trägt dazu bei, das bestmögliche Ergebnis für unsere Mandanten zu erzielen.
Vergewissern Sie sich gerne selbst und vereinbaren Sie einen Termin für eine anwaltliche Erstberatung. In diesem Beratungsgespräch skizzieren wir Ihnen mögliche Lösungsvorschläge für Ihr rechtliches Problem. Danach entscheiden Sie über eine Fortsetzung der Zusammenarbeit.
Den Schwerpunkt unserer Tätigkeit bilden die folgenden Bereiche des Mietrechts, zu denen wir regelmäßig unter der Rubrik Rechtstipps informative und anschauliche Rechtsbeiträge und Hilfestellungen veröffentlichen sowie aktuelle Rechtsprechung darstellen.
Prüfung und Gestaltung von Mietverträgen
Wir prüfen und gestalten für unsere Mandanten Mietverträge sowohl für Wohn- als auch Gewerberäume.
Während die rechtlichen Ausgestaltungsmöglichkeiten bei Wohnräumen dabei aufgrund der Gesetzeslage und der Rechtsprechung relativ gering sind, besteht bei Gewerbemietverträgen ein nicht unerheblicher Gestaltungsspielraum.
Wesentlich ist dabei zunächst die Dauer des Mietverhältnisses und damit die Vereinbarung von Mindestmietlaufzeiten und Kündigungsausschlüssen. Gerade bei Gewerbeimmobilien ist es der Regelfall, dass diese für eine bestimmte Zeit geschlossen werden. Aber auch bei Wohnraummietverträgen kann es unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein, diese befristet abzuschließen oder für eine oder beide Parteien für einen bestimmten Zeitraum das Recht zur Kündigung auszuschließen.
Von besonderer Bedeutung ist insbesondere bei ungewöhnlichen Objekten sowie bei Objekten mit Gemeinschaftsflächen die genaue Beschreibung des Mietgegenstandes und der Umfang der Berechtigung zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen.
Darüber hinaus geht es natürlich um die immer relevanten Punkte der Höhe der Miete (hier unterliegen die Vermieter bei Wohnraum mittlerweile teilweise erheblichen Einschränkungen, Stichwort Mietpreisbremse), der Kaution sowie der Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Mietaufhebungsvereinbarungen
Mietverhältnisse können nicht nur entsprechend der vertraglichen und/oder gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten von einer Seite gekündigt werden, sondern von den Parteien des Mietvertrags gemeinsam auch jederzeit einvernehmlich beendet werden. In diesem Fällen spricht man von Mietaufhebungsvereinbarungen.
Ein Interesse an einer solchen Mietaufhebungsvereinbarung besteht bei Wohnraum auf Seiten des Vermieters immer dann, wenn das Recht zur Kündigung nicht völlig unzweifelhaft ist. Zudem können in Mietaufhebungsvereinbarungen auch weitere Punkte geregelt werden, die ggf. auch an die Räumung der Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt geknüpft werden.
Auf Seiten der Mieter ist eine Mietaufhebungsvereinbarung immer dann interessant, wenn er schon vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Mietverhältnis heraus will oder sogar eine Mindestmietlaufzeit oder ein Kündigungsausschluss vereinbart worden ist. Dieselbe Interessenslage besteht oftmals auch bei Mietern und Vermieter in Gewerbemietverträgen.
Kündigungen
Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine Kündigung für den Vermieter aufgrund des hohen Mieterschutzniveaus nur in gesetzlich festgelegten Fällen möglich.
So insbesondere natürlich bei Zahlungsrückständen des Mieters, aber auch, wenn dieser die Mietsache unsachgemäß behandelt oder den sozialen Frieden im Gesamtobjekt gefährdet. Soweit es sich nicht um Zahlungsrückstände handelt, ist es dabei oftmals Voraussetzung, dass der Mieter zunächst einmal auf sein Fehlverhalten angesprochen wird und er darauf hingewiesen wird, dass bei einer Fortsetzung des Fehlverhaltens eine Kündigung droht. Juristisch spricht man hier von einer Abmahnung.
Das Mietrechtsteam von Brunner, Liesenborghs & Partner unterstützt seine Mandanten bereits seit vielen Jahren bei der Prüfung des Vorliegens von Kündigungsgründen und der Berechtigung von Abmahnungen.
Prozessführung
Gerade im Mietrecht ist es leider nicht selten, dass Streitigkeiten gerichtlich geklärt werden. Ist dies nötig, vertreten wir die Interessen unserer Mandanten engagiert, immer auch mit Blick auf die wirtschaftlichen Auswirkungen.
Dabei vertreten wir unsere Mandanten regelmäßig bei Räumungsprozessen, Verfahren über die Rechtmäßigkeit von Mieterhöhungen insbesondere im Zusammenhang mit durchgeführten Modernisierungen, Unterlassungsansprüchen sowie natürlich bei der Geltendmachung und Abwehr von Zahlungsansprüchen aus dem Mietverhältnis.
Leasingrecht
von A wie Andienung bis Z wie Zivilklage
Die Bedeutung des Leasings in der Wirtschaft wächst ständig. Nicht nur Unternehmen, sondern auch viele Verbrauchen leasen immer mehr Wirtschaftsgüter der unterschiedlichsten Art anstatt diese zu kaufen und ggf. den Kaufpreis über einen Kredit zu finanzieren.
Leasing ist im zivilrechtlichen Sinn ein Nutzungsüberlassungsvertrag oder ein atypischer Mietvertrag. Im öffentlichen Sprachgebrauch ist jedoch die umfassendere Bedeutung als Finanzierungsalternative bekannt, bei der das regelmäßig von dem Leasingnehmer ausgewählte Leasingobjekt von dem Leasinggeber erworben und finanziert wird und sodann dem Leasingnehmer gegen Zahlung des vereinbarten Leasingentgelts zur Nutzung überlassen wird.
Die Ausgestaltung von Leasingverträgen ist vielfältig. Es finden sich mannigfache rechtliche Probleme und Fallstricke. Wir haben uns darauf spezialisiert, diese Probleme für Unternehmen und Verbraucher vollumfänglich – von A bis Z – zu erfassen und zu lösen. Unsere Mandatsbearbeitung zeichnet sich dabei dadurch aus, dass wir über den Tellerrand des Leasingvertragsrechts hinausschauen und beispielsweise sich daraus ergebende steuerrechtliche Aspekte mit berücksichtigen.
Den Schwerpunkt unserer Tätigkeit bilden die folgenden Bereiche des Mietrechts, zu denen wir regelmäßig unter der Rubrik Rechtstipps informative und anschauliche Rechtsbeiträge und Hilfestellungen veröffentlichen sowie aktuelle Rechtsprechung darstellen.
Leasinggeschäft
Beim Leasing von mobilen Wirtschaftsgütern bzw. Gegenständen wird der Leasinggeber regelmäßig ein von dem Leasingnehmer ausgewähltes Objekt erwerben oder er tritt in einen bereits von diesem mit dem Hersteller/Lieferanten abgeschlossenen Kaufvertrag ein. Der Leasingnehmer bestimmt somit das Fabrikat, die Ausstattung und den Lieferanten/Hersteller und hat grundsätzlich auch den Preis mit dem Lieferanten ausgehandelt. Die Kosten der Beschaffung und Finanzierung des Objektes durch den Leasinggeber werden durch einen gleichzeitig geschlossenen Nutzungsüberlassungsvertrag über das Objekt mit dem Leasingnehmer mit garantierten Mindesterlösen während der Laufzeit ganz oder zu einem wesentlichen Teil finanziert.
Herstellerleasing
Der Hersteller des Leasinggutes ist in dieser Fallkonstellation gleichzeitig der Leasinggeber. Regelmäßig unterhalten die Hersteller jedoch eigene Leasinggesellschaften als Tochterunternehmen.
Leasing bei Leasinggesellschaften ohne Herstellerbindung
In diesem Fall ist der Leasinggeber nicht der Hersteller des Leasinggutes. Es ist eine rechtlich selbständige Leasinggesellschaft ohne Interessenbindung mit einem Hersteller.
Sale-and-lease-back
Das Unternehmen verkauft Objekte aus seinem Besitz an eine Leasing- gesellschaft und least diese sodann zurück. Dadurch wird kurzfristig Liquidität gewonnen. Demgegenüber stehen die kontinuierlichen Liquiditätsbelastungen durch die Leasingraten.
Leasingvertrag
Man unterscheidet unter folgenden Vertragsgrundtypen:
Vollamortisation
In diesem Fall werden innerhalb der vereinbarten Laufzeit die Anschaffungs- kosten des Leasinggegenstandes und die Finanzführungskosten vollständig bezahlt. Es erfolgt kein Eigentumsübergang auf den Leasingnehmer. Der geleaste Gegenstand besitzt noch einen sog. Restbuchwert.
Teilamortisation
Der Leasingnehmer zahlt einen Teil der Anschaffungskosten des Leasingobjektes und dessen Finanzierungskosten. Nach Ende des Vertrags existiert ein vorab kalkulierter Restwert. Die üblichen Vertragsvereinbarungen sind insoweit die Verlängerungsoption auf der Basis des Restwertes, die Kaufoption des Leasingnehmers, das Andienungsrecht des Leasinggebers, von dem regelmäßig nur dann Gebrauch gemacht wird, wenn der Marktwert des Objektes zum Zeitpunkt des Vertragsendes geringer ist als der kalkulierte Restwert.
Das Andienungsrecht hat zur Folge, dass der Leasinggeber den Kauf des Objekts durch den Leasingnehmer erzwingen kann. Dieser garantiert über das Andienungsrecht praktisch den kalkulierten Restwert, hat aber seinerseits keine Möglichkeit, den Verkauf an ihn zum kalkulierten Restwert zu verlangen.
Kündbare Leasingverträge
Ein Leasingvertrag lässt sich nur in Ausnahmefällen vorzeitig kündigen. Bei einem größeren Ratenrückstand – regelmäßig zwei monatliche Leasingraten – steht dem Leasinggeber je nach Vertragsausgestaltung ein Sonderkündigungsrecht zu. Zudem können zusätzlich Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Wünscht der Leasingnehmer eine vorzeitige Beendigung eines Leasingvertrages, so ist er auf die Einwilligung des Leasinggebers in diese Vertragsänderung angewiesen.
Fahrzeugleasingvertrag mit Kilometerbegrenzung
Hierbei wird vertraglich eine maximale Kilometerlaufleistung für das Leasingfahrzeug festgelegt. Wurde die Kilometerlaufleistung bei Vertragsende überschritten, so hat der Leasingnehmer eine Nachzahlung zu leisten.
Fahrzeugleasingvertrag mit Restwertfixierung
Hier wird der Verkehrswert des Fahrzeugs bei Vertragsende ermittelt. Dabei werden bei Rückgabe neben den gefahrenen Kilometern auch der Zustand des Fahrzeugs sowie die Situation am Gebrauchtwagenmarkt berücksichtigt. Liegt der auf diese Art und Weise ermittelte Verkehrswert unter dem im Leasingvertrag vereinbarten Restwert, ist die Differenz vom Leasingnehmer auszugleichen.
Steuerliche Abgrenzung
Im nationalen Steuerrecht werden Leasingverträge von Mietkaufverträgen, Abzahlungsgeschäften etc. gegeneinander abgegrenzt. Werden die Kriterien der Zuordnung des Objektes zum Leasinggeber nicht erfüllt, wird ein zivilrechtlicher Leasingvertrag steuerlich als Mietkaufvertrag oder als Abzahlungsgeschäft behandelt.
Zivilklage
Bei Mangelhaftigkeit des Leasingobjektes muss der Leasingnehmer seine Rechte in einer Zivilklage gegen den Lieferanten der geleasten Sache durchsetzen. Dies entspricht typischerweise der vertraglich vereinbarten zivilrechtlichen Rechtslage zwischen den Beteiligten des Leasinggeschäfts.
