Rechtsanwalt für Erbbaurechte

Erbbaurechtsvertrag

Der Erbbaurechtsvertrag regelt nicht nur die Vergabe des Erbbaurechts. Er muss sowohl den Interessen des Grundstückseigentümers als Erbbaurechtsausgeber als auch des Erbbauberechtigten entsprechen. Zu achten ist daher, angesichts der langen Dauer der Vertragsbeziehung, auf einen ausgewogenen Ausgleich der gegenseitigen Interessen im Sinne eines partnerschaftlichen Regelwerks, wobei aus Sicht des Grundstückseigentümers auf folgende Vertragsregelungen Wert gelegt werden sollte:

• Erbbauzinsvereinbarung

Vereinbarungen eines angemessenen und marktgerechten Erbbauzinses beinhalten durchschnittlich bei Wohnungserbbaurechten ca. 3,7 % aus dem Bodenrichtwert mit großer Bandbreite von ca. 40 % zwischen 5 % bis 6 % und weiteren 30 % zwischen 3 % und 4 %. Entscheidend ist die Grundstückslage und der Blickwinkel der gesamten Laufzeit des Erbbaurechts, wobei die Höhe des Erbbauzinses im genannten Rahmen zu gestalten ist, unabhängig von den aktuell historisch niedrigen Hypothekenzinsen.

• Erfüllung der Bauverpflichtung

Das Baurecht des Erbbauberechtigten ist unter Berücksichtigung der Interessen des Grundstückseigentümers zur Art, der Modalitäten sowie der Einzelheiten des Bauwerks konkret zu vereinbaren.

• Heimfall

Grundstückseigentümer*innen sollten sich klar machen, für welche Vertragsstörungen ein Heimfall infrage kommen soll. Der Heimfall, also die Beendigung des Erbbaurechts gegen Rückübertragung des Grundstücks nebst Bauwerk, muss die Ultima Ratio bleiben, d.h. Vertragsstörungen sollten in partnerschaftlichem Miteinander interessengerecht geregelt werden.

• Wertsicherungsklausel

Die Einnahmen der Grundstückseigentümer*innen müssen für den Erbbauzins durch eine rechtswirksame, praktikable und effektive Wertsicherungsklausel für die lange Vertragslaufzeit, abgesichert sein. Es geht bei einer solchen Regelung nicht um den Erhalt der einmal vereinbarten Verzinsung des Grundstückswertes, sondern um eine nominale Sicherung der Ertragskraft aus dem Erbbauzins. Wichtig ist die dingliche Sicherung der Wertsicherungsklausel, insbesondere durch erstrangige Vormerkung des jeweils neuen Erbbauzinses.

• Gegenseitige Interessen in der Zwangsvollstreckung

Grundstückseigentümer*innen beanspruchen die erste Rangstelle für den Erbbauzins, mit der Folge schlechterer Beleihbarkeit mit Grundpfandrechten für die Erbbauberechtigten. Hier gilt es einen angemessenen Ausgleich zu finden.

Regelungsinhalte, die den Erbbauberechtigten wichtig sein sollten:

• Dauer des Erbbaurechts

Auch hier gilt ein angemessener Interessenausgleich. Z.B. könnte bei gewerblichen Erbbaurechten mit technischen Bauwerken eine kürzere Laufzeit mit Verlängerungsoption sinnvoll sein, um ggf. auf technische Fortschritte reagieren zu können. Für Investoren wiederrum könnten lange Laufzeiten wegen des Weiterverkaufs des Projektes interessanter sein.

• Entschädigung zum Bauwerk

Es entspricht den Interessen der Erbbauberechtigten bei Vertragsablauf für die Bauwerke eine angemessene Entschädigung zu erhalten, z.B. nach dem aktuellen Verkehrswert. Wegen der von Grundstückseigentümer*innen zu übernehmenden Gebäuderisiken (Sanierung, Mietverhältnisse u.a.) ist eine 2/3 Entschädigung marktgerecht.

Bei gewerblichen Erbbaurechten ist eher ein Ausschluss einer Entschädigung zu vereinbaren. Denn benötigt der Gewerbetreibende selbst das Bauwerk nicht mehr, wird es auch für den Grundstückseigentümer keinen Wert mehr darstellen. Im Übrigen dürfte der Gewerbetreibende das Objekt steuerlich abgeschrieben haben und damit keinen finanziellen Nachteil erleiden.

• Genehmigungsvorbehalte

Den Interessen der Erbbauberechtigten entspricht es über ihr Erbbaurecht möglichst uneingeschränkt zu verfügen und es belasten zu können. Demgegenüber liegt es im Interesse von Grundstückseigentümer*innen in den genannten Fällen ihren Einfluss geltend machen zu können, wozu die §§ 5 bis 7 ErbbauRG die Vereinbarung entsprechender Genehmigungsvorbehalte ermöglichen. Sowohl der Verkauf als auch die Belastung des Erbbaurechts können von entsprechenden Genehmigungen seitens der Grundstückseigentümer*innen abhängig gemacht werden. Allerdings gibt das Gesetz den Erbbauberechtigten die Möglichkeit eine fehlende Zustimmung der Grundstückseigentümer*innen gemäß § 7 Abs. 3 ErbbauRG gerichtlich ersetzen zu lassen. Es gilt deshalb bei der Gestaltung des Erbbaurechtsvertrages die Voraussetzungen der Genehmigungsbedingungen in einer Art und Weise zu gestalten, die den Erbbauberechtigten die benötigte wirtschaftliche Nutzung des Erbbaurechts ermöglicht und die Grundstückseigentümer*innen vor Missbrauch schützen.

• Werterhaltung und Verfügbarkeit des Erbbaurechts

Die Veräußerungsmöglichkeit des Erbbaurechts stellt ein entscheidendes Interesse der Erbbauberechtigten dar, beispielsweise zur Alterssicherung. Hinderlich kann dabei eine zu geringe Restlaufzeit des Erbbaurechts sein. Grundsätzlich dürfen Erbbaurechte 10 Jahre vor Ende der Laufzeit nicht mehr belastet werden. Daraus können sich für einen Erwerber beim Erbbaurechtskauf infolge einer Restlaufzeit von 30 bis 40 Jahren Finanzierungsprobleme ergeben. Gleichzeitig ergibt sich daraus ein Verwertungshindernis für die Erbbauberechtigten.

Die Erbbauberechtigten könnten diesen wirtschaftlichen Risiken begegnen, in dem ihnen nach dem Erbbaurechtsvertrag eine aktive Möglichkeit zur vorzeitigen Verlängerung des Erbbaurechts eingeräumt wird. Auch hier stellt sich die Frage des gegenseitigen Interessenausgleichs, da eine solche Verlängerungsoption Grundstückseigentümer*innen dauerhaft vertraglich binden. In der Praxis zeigt sich, auch ohne vertragliche Verlängerungsklausel, dass es für die Vertragsparteien sinnvoll sein kann rechtzeitig (z.B. 40 Jahre vor Ende des Erbbaurechts) Verhandlungen über eine Verlängerung des Erbbaurechts aufzunehmen.

• Erneuerung des Erbbaurechts

31 ErbbauRG sieht vor, dass dem Erbbauberechtigten ein Recht auf Erneuerung des Erbbaurechts zustehen kann. Bedingung ist eine ausdrückliche vertragliche Regelung im Erbbaurechtsvertrag, die gerade für Erbbauberechtigte zwingend notwendig ist. § 31 Abs. 2 ErbbauRG sieht vor, dass Erbbauberechtigte binnen 3 Jahre in einen neuen Erbbaurechtsvertrag eintreten können, vorausgesetzt mit diesem Vertrag werden die gleichen wirtschaftlichen Zwecke verfolgt. Für Grundstückseigentümer*innen ergibt sich grundsätzlich kein wirtschaftlicher Nachteil. Wird die Vergabe eines neuen Erbbaurechts zu neuen Konditionen beabsichtigt, besteht diese Möglichkeit für Grundstückseigentümer*innen auch mit den bisherigen Erbbauberechtigten. Andererseits verpflichtet eine Vereinbarung zur Erbbaurechtserneuerung Grundstückseigentümer*innen nicht zum Abschluss eines neuen Erbbaurechts.

Resümee Erbbaurechtsvertrag

Zwischen den Vertragsparteien stellt der Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages eine lebenslange Verbindung ggf. auch für die nächste Generation dar. Es ist deshalb ratsam die dargelegten gesetzlichen Spielräume zum Inhalt des Erbbaurechts interessengerecht zum Abschluss des Erbbaurechtsvertrages zu nutzen. Beide Parteien sollten sich deshalb über ihre Ziele und Interessen, die sie mit der Vergabe bzw. der Begründung des Erbbaurechts beabsichtigten, klar werden. Dementsprechend sollte der partnerschaftliche Interessenausgleich bei einer solch langfristigen Vertragsbeziehung, wie dem Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages, im Vordergrund stehen. Erbbauberechtigten sollte eine weitestreichende Eigentümerposition eingeräumt werden, bei gleichzeitiger Absicherung der wirtschaftlichen, rechtlichen Interessen der Grundstückseigentümer*innen. Deshalb sollten Erbbaurechtsverträge nach den oben dargelegten Überlegungen formuliert und eine Balance zwischen den gegenseitigen Interessen durch Gestaltung des Erbbaurechtsvertrages gefunden werden. Die Beratung bei BLP zur Gestaltung von Erbbaurechtsverträgen hilft Ihnen diese Interessen herauszuarbeiten und vertraglich zu gestalten.

Erbbauzinsanpassung

Für die Überlassung des Grundstücks zu Erbbauzwecken soll der Erbbauberechtigte ein Entgelt, den Erbbauzins zahlen, soweit die Parteien im Erbbaurechtsvertrag eine vertragliche Regelung getroffen haben. Aus dieser Vertragsregelung muss sich zum einen ergeben, dass der Erbbauzins angepasst werden kann (sog. Anpassungsgrund). Beinhaltet der Erbbaurechtsvertrag keine oder eine rechtsunwirksame Anpassungsklausel, kann der Grundstückseigentümer keine Erhöhung des vertraglich vereinbarten Erbbauzinses verlangen. Es ist deshalb für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Veränderung des Erbbauzinses entscheidend, dass überhaupt eine Anpassungsregelung vorliegt und dass diese Regelung auch rechtswirksam getroffen wurde.

Liegt eine vertragliche Anpassungsregelung vor, ergibt sich die weitere Frage nach dem Anpassungsmaßstab, also die Frage nach welchen Kriterien sich die Änderung des Erbbauzinses bemisst. Für Wohnungserbbaurechte hat § 9 a ErbbauRG eine Höchstgrenze bestimmt, die den Erhöhungsanspruch als unrechtmäßig beurteilt, soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zur errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Maßstab hierfür sind die Änderung der Lebenshaltungskosten laut Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) und die Änderung der Einkommen der Angestellten / Industriearbeiter im Handel und der Industrie. Kein zulässiger Bemessungsmaßstab für Erbbauzinsanpassungen sind die Veränderung der Grundstückspreise. Diese Beschränkungen des Erbbauzinsanpassungsverfahrens gelten nicht für gewerbliche Erbbaurechte.

Fortbestand dinglicher Rechte

Im Falle eines Heimfalls sieht § 33 ErbbauRG den Fortbestand von Belastungen des Erbbaurechts vor, z.B. Hypotheken, Grund- und Rentenschulden sowie Reallasten, ebenso wie Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte. Liegt diesen Belastungen zusätzlich eine persönliche Schuld der Erbbauberechtigten zugrunde, z.B. eine Darlehensforderung gegenüber einer Bank, sind Grundstückseigentümer*innen von Gesetzeswegen verpflichtet diese Schuldverpflichtung zur Entlastung des Erbbauberechtigten zu übernehmen und gegenüber dem gesicherten Gläubiger, z.B. der Bank, zu erfüllen. In diesem Zusammenhang ordnet das Erbbaurechtsgesetz an, dass die von Grundstückseigentümer*innen für den Gebäudewert zu zahlende Entschädigung im Verhältnis Grundstückseigentümer*innen zu Erbbauberechtigten anzurechnen ist.

Die gesetzliche Schuldübernahme des § 33 ErbbauRG kann durch Vereinbarung im Erbbaurechtsvertrag nicht ausgeschlossen werden. Deshalb ist es für Grundstückseigentümer*innen entscheidend, sich die Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts im Erbbaurechtsvertrag vorzubehalten, ohne die Finanzierung des Erbbaurechts unmöglich zu machen. Der Gestaltung der Bedingungen unter denen die Zustimmung zu erteilen ist, kommt deshalb entscheidende Bedeutung zu. Grundstückseigentümer*innen sollten sich ein umfassendes Auskunftsrecht über den Darlehensstand und die Tilgung des zugrundeliegenden Darlehens, nicht nur gegenüber Erbbauberechtigten, sondern auch gegenüber der finanzierenden Bank sichern. Auch die Neuvalutierung einer bestehenden Grundschuld kann unter den Genehmigungsvorbehalt der Grundstückseigentümer*innen gestellt werden. Schließlich kann sich der Grundstückseigentümer die den Erbbauberechtigten zustehende Ansprüche aus der Grundschuld abtreten lassen. Ziel einer solchen Vertragsgestaltung ist es das Übernahmerisiko für Grundstückseigentümer*innen nach § 33 ErbbauRG zu minimieren, bei gleichzeitigem Erhalt der Finanzierungsmöglichkeiten zum Erwerb des Erbbaurechts für die Erbbauberechtigten.