Die Frage, ob ein Mieter seine angemietete Wohnung ganz oder teilweise an einen Dritten untervermieten darf und ob es hierfür einer Genehmigung des Vermieters bedarf, ist immer wieder Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen den Mietvertragsparteien. Die Untervermietung z.B. eines Zimmers der Mietwohnung wird vom Mieter oft in Erwägung gezogen, weil die Mieträumlichkeiten für ihn zur alleinigen Nutzung zu groß sind oder er sich die Miete schlicht nicht mehr leisten kann.
Das Gesetz sieht dabei gem. § 540 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich vor, dass die Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne Erlaubnis des Vermieters nicht erfolgen darf. Zu beachten ist dabei, dass unter Gebrauchsüberlassung sowohl die Untervermietung an Dritte gegen Entgelt als auch unentgeltliche Formen der Überlassung erfasst. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13) kommt es bei der Überlassung auch nicht auf eine bestimmte Dauer an, es genügt auch die kurzfristige Überlassung z.B. an Touristen (Stichwort: Airbnb).
Entbehrlich ist eine Genehmigung ausnahmsweise nur dann, wenn es sich bei den in der Wohnung aufgenommenen Personen um die nächsten Familienangehörigen handelt, wobei die Definition des Begriffs des nächsten Familienangehörigen in der Praxis sehr umstritten ist. Entschieden wurde dabei vom BGH (Urt. v. 12.06.2013, Az. XII ZR 143/11), dass die Aufnahme des Ehegatten keiner Erlaubnis bedürfe. Zudem sind wohl auch die Kinder des Mieters als nächste Familienangehörige zu werten. Ebenfalls entbehrlich dürfte die Erlaubnis des Vermieters dann sein, wenn eine Pflegekraft, die der Mieter aufgrund seiner Pflegebedürftigkeit benötigt, in der Mietwohnung untergebracht wird; jedenfalls stünde dann dem Mieter gegenüber dem Vermieter ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zu.
Will der Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise an Dritte untervermieten und ist die Erlaubnis nicht ausnahmsweise entbehrlich, so muss er hierzu also zunächst den Vermieter um Genehmigung bitten. Dabei ist zu beachten, dass die ungenehmigte Untervermietung eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.
Der Vermieter hat das Recht, dass der Mieter ihm den potentiellen Untermieter konkret namentlich benennt und nähere Angaben zu dessen Person und dem beabsichtigten Untermietverhältnis macht (z.B. Höhe des Untermietzinses, Laufzeit). Diese Angaben benötigt der Vermieter nämlich regelmäßig, um prüfen zu können, ob in der Person des potentiellen Untermieters ein wichtiger Grund liegt, um die Untervermietung zu versagen.
Festzuhalten ist also, dass eine beabsichtigte Untervermietung grundsätzlich immer der Erlaubnis des Vermieters bedarf, es sei denn, diese ist ausnahmsweise entbehrlich. Da die Frage der Entbehrlichkeit in der Praxis regelmäßig für Streitigkeiten sorgt und ein fester Ausnahmekatalog weder nach Gesetz noch nach höchstrichterlicher Rechtsprechung existiert, sollten Mieter im Vorfeld einer Untervermietung daher die geplante Untervermietung mit dem Vermieter abstimmen bzw. eine Genehmigung beantragen. Der Mieter hat einen – notfalls auch gerichtlich durchsetzbaren – Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Untervermietung gegenüber dem Vermieter, wenn ein berechtigtes (wirtschaftliches oder persönliches) Interesse an der Untervermietung besteht. Der Vermieter kann die Erteilung der Erlaubnis gem. § 553 BGB nur dann verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum durch die Untervermietung übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zumutbar ist.
Dieser Beitrag wurde verfasst von Rechtsanwalt Tobias Ritzenthaler, LL.M..