von A wie Anpassungsverfahren bis Z wie Zustimmung
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es verleiht also die Möglichkeit, Eigentümer des Bauwerks zu werden, ohne gleichzeitig auch Eigentümer des Grundstücks zu sein. Nicht nur wirtschaftlich, sondern auch rechtlich sind Grundstückseigentümer und Eigentümer des Bauwerks getrennt. Dabei hat der Erbbauberechtigte nicht nur schuldrechtliche Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer. Vielmehr ist das Erbbaurecht mit dinglicher Wirkung ausgestattet und gilt als Sachenrecht.
In der Kanzlei Brunner, Liesenborghs & Partner werden Erbbaurechte seit den 1970er Jahren von einem Partner mit diesem Tätigkeitsschwerpunkt bearbeitet; seit Ende der 1990er Jahre durch Herrn Rechtsanwalt Thomas Morio.
Den Schwerpunkt unserer Tätigkeit bilden die folgenden Bereiche des Erbbaurechts, zu denen wir regelmäßig unter der Rubrik Rechtstipps informative und anschauliche Rechtsbeiträge und Hilfestellungen veröffentlichen sowie aktuelle Rechtsprechung darstellen.
Begründung von Erbbaurechten
Das Erbbaurecht berechtigt den Erbbauberechtigten auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu behalten, unter Ausschluss des Grundstückseigentümers. Diese Berechtigung (das Erbbaurecht) ist veräußerlich und kann vererbt werden.
Die Rechte des Erbbauberechtigten sind im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) und ggf. in einem Erbbaurechtsvertrag geregelt, den der Grundstückseigentümer und der Erb-bauberechtigte miteinander abschließen. Im Erbbaurechtsvertrag können die Bedin-gungen, die für das Erbbaurecht zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erb-bauberechtigten gelten, geregelt werden. Das Erbbaurecht schreibt zwingende Rege-lungen vor über die sich die Parteien einigen müssen, die in § 2 ErbbauRG zu finden sind. Darüber hinaus können zusätzliche Regelungen getroffen werden, die den Par-teien zur Nutzung des Grundstücks und zur Gestaltung des Erbbaurechts wichtig sind, wie z.B. die Zahlung eines Erbbauzinses durch den Erbbauberechtigten für die und die Anpassung des Erbbauzinses, also die vertraglichen Bedingungen unter denen der Erbbauzins verändert werden kann.
Der Erbbaurechtsvertrag bedarf zu seiner Rechtswirksamkeit der notariellen Beurkun-dung. Die Eintragung des Erbbaurechts in das Grundbuch lässt das Erbbaurecht entstehen. Inhalt und Umfang des Erbbaurechts ergeben sich einmal aus der Eintragung selbst, zum anderen aus den Unterlagen, auf die in der Eintragung Bezug genommen wird. Die Eintragung und die in Bezug genommenen Eintragungsunterlagen sollen Jedermann, der daran ein berechtigtes Interesse hat, über Umfang und Inhalt des Erbbaurechts Auskunft geben. Das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt und das Ende des Rechts muss im Grundbuch selbst ersichtlich sein. Die Dauer des Erbbaurechts ist im Grundbuch des mit dem Recht belasteten Grundstücks einzutragen.
Erbbauzinsanpassungsverfahren
Für die Überlassung des Grundstücks zu Erbbauzwecken soll der Erbbauberechtigte ein Entgelt, den Erbbauzins zahlen, soweit die Parteien im Erbbaurechtsvertrag eine vertragliche Regelung getroffen haben. Aus dieser Vertragsregelung muss sich zum einen ergeben, dass der Erbbauzins angepasst werden kann (sog. Anpassungsgrund). Beinhaltet der Erbbaurechtsvertrag keine oder eine rechtsunwirksame Anpassungsklausel, kann der Grundstückseigentümer keine Erhöhung des vertraglich vereinbarten Erbbauzinses verlangen. Es ist deshalb für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Veränderung des Erbbauzinses entscheidend, dass überhaupt eine Anpassungsregelung vorliegt und dass diese Regelung auch rechtswirksam getroffen wurde.
Liegt eine vertragliche Anpassungsregelung vor, ergibt sich die weitere Frage nach dem Anpassungsmaßstab, also die Frage nach welchen Kriterien sich die Änderung des Erbbauzinses bemisst. Für Wohnungserbbaurechte hat § 9 a ErbbauRG eine Höchstgrenze bestimmt, die den Erhöhungsanspruch als unrechtmäßig beurteilt, soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zur errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Maßstab hierfür sind die Änderung der Lebenshaltungskosten laut Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) und die Änderung der Einkommen der Angestellten / Industriearbeiter im Handel und der Industrie. Kein zulässiger Bemessungsmaßstab für Erbbauzinsanpassungen sind die Veränderung der Grundstückspreise. Diese Beschränkungen des Erbbauzinsanpassungsverfahrens gelten nicht für gewerbliche Erbbaurechte.
Erbbaurechtsgestaltungen
Erbbaurechtsgestaltungen können sich ergeben, wenn beispielweise das Erbbaurecht geteilt und die Teilerbbaurechte anschließend veräußert werden sollen. Auch ein solcher Vertrag über die Änderung des Inhalts eines bestehenden Erbbaurechts bedarf der notariellen Beurkundung zu seiner Rechtswirksamkeit.
Nachträgliche Vereinbarungen über die Änderung des Erbbauzinses bedürfen dagegen weder der notariellen Beurkundung noch der Zustimmung der am Erbbaurecht dinglich Berechtigten, denn der Erbbauzins gehört nicht zum Inhalt des Erbbaurechts und kann auch nicht durch Eintragung Inhalt des Erbbaurechts werden.
Verkauf von Erbbaurechten
Der Erbbauberechtigte ist berechtigt sein Erbbaurecht zu verkaufen und zu belasten. Das Erbbaurecht gilt als Wirtschaftsgut über das der Erbbauberechtigte grundsätzlich ohne Beschränkungen und ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers verfügen kann. Das ErbbauRG sieht zwar einen Zustimmungsvorbehalt durch den Grundstückseigentümer vor, jedoch gibt das ErbbauRG dem Erbbauberechtigten einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung durch den Grundstückseigentümer soweit durch die Veräußerung der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt wird und der Käufer des Erbbaurechts Gewähr für die ordnungsgemäße Vertragserfüllung bietet und insbesondere keine Bedenken gegen die Zahlungsfähigkeit des Käufers zur Zahlung der zukünftigen Erbbauzinsen besteht.
Der Grundstückseigentümer hat insbesondere keinen Anspruch darauf seine Zustimmung zum Verkauf des Erbbaurechts davon abhängig zu machen, dass sich der Käufer zur Zahlung eines höheren als den bestehenden Erbbauzins im Zeitpunkt des Verkaufs des Erbbaurechts, verpflichtet oder dass der Käufer einer Änderung der bestehenden Regelungen zum Erbbaurechtsvertrag zustimmt.
Der Grundstückseigentümer kann im Verkaufsfalle Einfluss auf die Veräußerung des Erbbaurechts nehmen, wenn ihm nach dem Erbbaurechtsvertrag ein rechtswirksames Vorkaufsrecht zusteht. Der Grundstückseigentümer könnte dann durch Geltendmachung des Vorkaufsrechts das Erbbaurecht zu den Bedingungen erwerben, die zwischen Erbbauberechtigten und Kaufinteressenten im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurden. Nach einem entsprechenden Erwerb des Erbbaurechts kann der Grundstückseigentümer den infrage kommenden Erbbaurechtsvertrag nach seinen Vorstellungen gestalten und rechtlich uneingeschränkt den Erbbauzins festlegen zum Verkauf des Erbbaurechts. Erweist sich das Vorkaufsrecht nach dem Erbbaurechtsvertrag allerdings als rechtsunwirksam, bleibt dem Grundstückseigentümer diese Rechtsgestaltungsmöglichkeit verwehrt.
Grundbuchverfahren
Das ErbbauRG schreibt vor, dass bei der Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch, anzulegen ist. Das Erbbaurecht erscheint grundbuchmäßig gesehen doppelt, und zwar im Grundbuch des Grundstücks und im Erbbaugrundbuch.
Das Grundbuch des Grundstücks
Die Eintragung des Erbbaurechts erfolgt, da es sich rechtlich gesehen um die Belas-tung eines Grundstücks mit einem Recht handelt, in der Lastenabteilung (Abt. II) des Grundstücks. Soll ein Erbbaurecht an einem Grundstück bestellt werden, für das ein Grundbuchblatt nicht eingetragen ist, so muss zunächst ein Grundbuchblatt für das Grundstück angelegt werden, damit die Eintragung erfolgen kann.
Einzutragen sind der Erbbauberechtigte und die Tatsache, dass für ihn ein Erbbaurecht bestellt ist. Diese Eintragung ist Voraussetzung für die Entstehung des Erbbaurechts. Bei der Eintragung im Grundbuch des Grundstücks ist zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Erbbaurechts auf das Erbbaugrundbuch Bezug zu nehmen. Außer für die Entstehung des Rechts ist die Eintragung auf dem Grund-stücksblatt maßgeblich für die Dauer und für den Rang des Erbbaurechts. Änderung der Dauer des Erbbaurechts, Verkürzungen oder Verlängerungen werden ebenfalls auf dem Grundstücksblatt eingetragen, desgleichen die Löschung oder die Aufhebung des Erbbaurechts. Geht das Erbbaurecht auf eine andere Person über ist der neue Erbbau-berechtigte unverzüglich auf dem Blatt des Grundstücks zu vermerken.
Das Erbbaugrundbuch
Das Anlegen des Erbbaugrundbuchs erfolgt bei der Eintragung des Erbbauberechtigten im Grundbuch des Grundstücks von Amts wegen. Für die Entstehung des Erbbaurechts ist die Anlegung des Erbbaugrundbuches aber nicht von entscheidender Bedeutung. Das Recht entsteht, selbst wenn irrtümlich ein Erbbaugrundbuch nicht angelegt worden sein sollte. Für jedes Erbbaurecht ist grundsätzlich ein besonderes Grundbuchblatt anzulegen. In das Erbbaugrundbuch müssen der Grundstückseigentümer und jeder spätere Erwerber des Grundstücks eingetragen werden. Umgekehrt muss jeder neue Erbbauberechtigte unverzüglich auf dem Blatt des Grundstücks vermerkt werden.
Im Erbbaugrundbuch einzutragen sind ferner alle Vereinbarungen, die den Inhalt des Erbbaurechts, dessen Übertragung und Belastung betreffen. Zu ihrer Wirksamkeit be-dürfen diese Vereinbarungen der Eintragung im Erbbaugrundbuch. Auch etwaige Änderungen des Inhalts oder der Belastung sind im Erbbaugrundbuch einzutragen. Das gleiche gilt für Verfügungsbeschränkungen des Erbbauberechtigten einschließlich eines Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerkes, für Vormerkungen zur Sicherung eines Anspruchs auf eine Inhaltsänderung, eine Übertragung oder eine Belastung des Erbbaurechts sowie für Widersprüche wegen Eintragungen der vorgenannten Art.
Beziehungen zwischen den Grundbüchern
Zwischen den beiden Grundbüchern ist strickt zu trennen. Es ist nicht so, dass das eine Grundbuch das andere ergänzt und dass die Eintragung in einem von ihnen genügt. Vielmehr ist – grundbuchmäßig gesehen – jedes der beiden Grundbücher nur für die Eintragung maßgebend, für die es das Grundbuch im Sinne des Gesetzes ist. Der Bestand, der Rang und die Dauer des Rechts sowie die Person des ersten Erbbauberechtigten richten sich demnach nach dem Grundbuch des Grundstücks, während der Inhalt des Rechts einschließlich seiner Ausgestaltung im Einzelnen (Beschränkungen, Belastungen) sowie die folgenden Erwerber des Erbbaurechts aus dem Erbbaugrundbuch ersichtlich sind. Bei einem Widerspruch zwischen den Eintragungen in beiden Grundbüchern ist diese Aufteilung ebenfalls maßgeblich, d.h. das Grundbuch ist für die Vorschriften der §§ 891 ff. BGB bestimmend, in das die Eintragung zur Rechtsbegründung erfolgen muss. Fehlt eine solche Eintragung, so wird dieser Mangel auch nicht dadurch geheilt, dass sie (fälschlich) in dem anderen der beiden Grundbücher erfolgt ist. Diese Aufteilung der beiden Grundbücher gilt für alle Eintragungen, auch für Vormerkungen und Widersprüche.
Wohnungserbbaugrundbuch
Unter den Begriffen Wohnungs- und Teilerbbaurecht ist eine Bruchteilberechtigung am Erbbaurecht, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungserbbaurecht) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teilerbbaurecht) zu verstehen.
Bei der Bestellung eines Wohnungserbbaurechts an einer Wohnung nach § 30 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wird für jeden Teil des Erbbaurechts ein Wohnungserbbaugrundbuch bzw. Teilerbbaugrundbuch angelegt. Diese sind dann die Erbbaugrundbücher im bereits dargelegten Sinne. Daneben gibt es kein Erbbaugrundbuch für das Erbbaurecht im Ganzen, also neben dem Grundbuchblatt für das Grundstück und den Wohnungsgrundbüchern. Dies folgt aus der Regelung in § 30 Abs. 3 WEG. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit ein gemeinschaftliches Wohnungserbbaugrundbuch zu führen.
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